Tras un divorcio o una herencia es muy habitual que una vivienda quede en manos de dos o más personas que ya no quieren, o no pueden, seguir compartiéndola. La extinción de condominio es la herramienta jurídica para resolverlo. En esta guía explicamos cómo funciona, qué cuesta, qué impuestos se pagan y qué ocurre cuando los copropietarios viven en países distintos o el inmueble está en el extranjero.
1. Qué es la extinción de condominio
Hay condominio o proindiviso cuando la propiedad de una cosa pertenece a varias personas por cuotas (art. 392 CC): por ejemplo, el 50 % cada uno. Extinguir el condominio significa poner fin a esa situación, de modo que el bien pase a pertenecer a una sola persona o se reparta su valor.
- Derecho de cualquier copropietario: ninguno está obligado a permanecer en la comunidad, y cada uno puede pedir en cualquier momento la división (art. 400 CC). La acción es imprescriptible.
- Pacto de indivisión: los copropietarios pueden pactar no dividir durante un plazo máximo de 10 años, prorrogable por nueva convención.
- Bienes indivisibles: cuando la cosa no admite división física sin perder su utilidad, como ocurre con una vivienda, se adjudica a uno indemnizando a los demás o se vende y se reparte el precio (art. 404 CC).
2. Cuándo se plantea
| Situación | Ejemplo típico | Particularidad |
|---|---|---|
| Divorcio con separación de bienes | Los cónyuges compraron la vivienda al 50 %. | La vivienda no es ganancial: se extingue el condominio, no se liquida una sociedad de gananciales. |
| Divorcio con gananciales | La vivienda es ganancial. | Se resuelve dentro de la liquidación de la sociedad de gananciales, con un régimen fiscal propio. |
| Ruptura de pareja de hecho | La pareja compró la casa a partes iguales. | Se aplican las reglas generales de la copropiedad. |
| Herencia | Tres hermanos heredan la casa de sus padres. | Tras la partición quedan en proindiviso; cualquiera puede pedir la división. |
| Inversión conjunta | Amigos o socios compran un apartamento. | Mismo régimen general; conviene haber pactado antes qué hacer en caso de desacuerdo. |
3. Extinción por acuerdo ante notario
Es la vía más rápida y económica. Los copropietarios firman una escritura de extinción de condominio en la que uno se adjudica el bien y paga a los demás el valor de sus cuotas en dinero (la llamada compensación), o se adjudican varios bienes de forma equilibrada.
- Valoración: conviene pedir una tasación actualizada para fijar la compensación y evitar problemas fiscales.
- Hipoteca: si la vivienda está hipotecada, quien se queda con ella suele asumir el préstamo. Para que el otro deje de responder, el banco debe consentir su liberación mediante una novación; sin ese consentimiento, ambos siguen obligados frente a la entidad.
- Firma: se otorga la escritura ante notario, que puede firmarse por poder si alguno reside en el extranjero.
- Impuestos e inscripción: se liquida el impuesto y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
4. Extinción judicial: la acción de división de cosa común
Si no hay acuerdo, cualquier copropietario puede demandar a los demás para que se declare la división.
- Intento previo de negociación: desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige acudir antes a un medio adecuado de solución de controversias (negociación entre abogados, mediación, oferta vinculante, etc.) como requisito para presentar la demanda.
- Procedimiento: la acción de división de cosa común se tramita por el juicio verbal, por razón de la materia (art. 250.1.16º LEC). Es obligatorio actuar con abogado y procurador.
- Resultado: si el bien es indivisible, la sentencia ordena su venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños, y el precio se reparte según las cuotas. Antes, cualquiera de los copropietarios puede adjudicárselo pagando a los demás si todos están de acuerdo.
- Ejecución: la subasta, normalmente a través del Portal de Subastas del BOE, suele obtener precios inferiores a los de mercado. Por eso la vía judicial es, a menudo, un incentivo para negociar.
¿Se puede dividir si el juez atribuyó el uso de la vivienda a uno de los cónyuges?
Sí. La jurisprudencia admite la división aunque el uso de la vivienda familiar se haya atribuido a uno de los cónyuges y a los hijos (art. 96 CC). Ahora bien, el comprador, incluido el adjudicatario en subasta, deberá respetar ese derecho de uso durante el tiempo fijado, lo que reduce mucho el precio que se obtiene.
5. Impuestos de la extinción de condominio
| Impuesto | Regla general | Matices |
|---|---|---|
| Transmisiones Patrimoniales (ITP) | No se paga cuando un bien indivisible se adjudica a uno que compensa a los demás en dinero, en proporción a las cuotas. | Sí se paga si hay excesos de adjudicación evitables o si solo sale un copropietario y los demás siguen en comunidad (transmisión de cuota). |
| Actos Jurídicos Documentados (AJD) | Lo paga quien se queda el bien, solo sobre la parte que adquiere (STS de 9 de octubre de 2018). En Andalucía, el tipo general es del 1,2 %. | Si la vivienda era ganancial y se adjudica al liquidar la sociedad de gananciales, se aplica la exención del art. 45.I.B.3 de la Ley del ITPAJD. Esa exención no alcanza a los casados en separación de bienes (STS de 30 de abril de 2010). |
| IRPF | Quien se queda el bien no tiene ganancia. | El Tribunal Supremo ha declarado que quien recibe la compensación puede tener una ganancia patrimonial si el inmueble se ha revalorizado desde su adquisición. Si era su vivienda habitual, puede valorar la exención por reinversión; la STS 646/2026 la ha admitido para el excónyuge que dejó la vivienda a causa del divorcio. |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | No se devenga en la extinción de condominio de un bien indivisible compensado en dinero. | Se pagará cuando el adjudicatario venda el inmueble en el futuro, computando desde la adquisición original. |
| Donaciones | No procede si la compensación es real y proporcionada. | Si uno renuncia a su parte sin recibir nada, puede considerarse una donación. |
Ejemplo
Ana y Bruno, casados en separación de bienes y residentes en Sevilla, son dueños al 50 % de una vivienda valorada en 240.000 euros. En el divorcio, Ana se queda la casa y paga a Bruno 120.000 euros. Ana pagará AJD sobre la mitad que adquiere: 120.000 × 1,2 % = 1.440 euros, en lugar de un ITP del 7 % (8.400 euros) si se tratara como compraventa. Bruno deberá declarar en su IRPF la ganancia que resulte si su mitad vale más que lo que le costó.
6. Cuando hay elementos internacionales
Es frecuente que uno de los copropietarios resida fuera de España, que la pareja tenga distinta nacionalidad o que haya inmuebles en varios países. En estos casos hay que resolver primero qué tribunales son competentes y qué ley se aplica.
Entre excónyuges: el Reglamento (UE) 2016/1103 y la sentencia Duftošek
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su sentencia de 24 de septiembre de 2026 (asunto C-300/25, Duftošek), ha declarado que la extinción del proindiviso sobre un inmueble adquirido por cónyuges casados en separación de bienes está comprendida en el concepto de régimen económico matrimonial del Reglamento (UE) 2016/1103. Las consecuencias prácticas son importantes:
- La competencia no corresponde necesariamente a los tribunales del país donde está el inmueble, sino a los que señala el Reglamento: en primer lugar, los de la residencia habitual común de los cónyuges y, en su defecto, los de la última residencia común, el domicilio del demandado o la nacionalidad común.
- Si los excónyuges tienen varios inmuebles en distintos Estados de la UE, todas las divisiones pueden concentrarse ante un único tribunal, en lugar de litigar en cada país.
- La sentencia supera el criterio que venían aplicando algunas Audiencias Provinciales españolas, que sometían la división al Reglamento Bruselas I bis.
Entre hermanos, herederos o parejas de hecho no registradas
Fuera del matrimonio, la división de un inmueble situado en un Estado de la UE corresponde en exclusiva a los tribunales del lugar donde se encuentra, conforme al art. 24.1 del Reglamento Bruselas I bis, como declaró el TJUE en el asunto Komu (C-605/14, de 17 de diciembre de 2015), precisamente sobre una vivienda en Torrevieja. Para las parejas registradas rige el Reglamento (UE) 2016/1104 y, en las herencias, el Reglamento (UE) 650/2012.
Aspectos prácticos con no residentes
- Los copropietarios extranjeros necesitan NIE para firmar en España.
- Pueden firmar mediante poder notarial otorgado en su país, con apostilla y traducción jurada, o ante el consulado español.
- Si se vende el inmueble a un tercero, el comprador debe retener el 3 % del precio que corresponda al vendedor no residente, a cuenta de su impuesto sobre la renta de no residentes.
- Conviene revisar los convenios para evitar la doble imposición con el país de residencia.
7. Extinción de condominio en herencias
Ningún coheredero está obligado a permanecer en la indivisión (art. 1051 CC). Una vez hecha la partición, si la vivienda se adjudica a varios hermanos por partes, se forma un condominio ordinario al que se aplican todas las reglas anteriores. Si uno de ellos quiere salir y los demás no pueden o no quieren pagarle, la acción de división terminará en la venta. Hacer la extinción a la vez que la partición, compensando en dinero al que no se queda la casa, suele ser fiscalmente más eficiente.
8. Errores frecuentes
- Firmar la extinción sin contar con el banco: quien sale sigue respondiendo de la hipoteca si la entidad no le libera.
- Fijar una compensación muy distinta del valor real, que puede generar problemas con Hacienda: comprobación de valores, exceso de adjudicación o donación encubierta.
- Acudir a juicio sin haber intentado antes un medio adecuado de solución de controversias: la demanda puede no admitirse.
- Ignorar el derecho de uso de la vivienda familiar al calcular el valor en una subasta.
- En casos internacionales, demandar ante el tribunal equivocado o no planificar la fiscalidad en el país de residencia.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la extinción de condominio?
Es el acto por el que se pone fin a la copropiedad de un bien que pertenece a varias personas. Normalmente uno de los copropietarios se queda el bien y compensa en dinero a los demás, o el bien se vende y se reparte el precio.
¿Me pueden obligar a seguir en copropiedad?
No. Según el artículo 400 del Código Civil, ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y cualquiera puede pedir la división en cualquier momento, salvo que exista un pacto de indivisión, que no puede superar diez años.
¿Qué impuestos se pagan en la extinción de condominio?
Normalmente solo el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que paga quien se queda el bien sobre la parte que adquiere (1,2 % en Andalucía). Quien recibe la compensación puede tener una ganancia patrimonial en el IRPF si el inmueble se ha revalorizado. No se paga ITP ni plusvalía municipal si el bien es indivisible y se compensa en dinero proporcionalmente.
¿Qué pasa si mi expareja no quiere vender ni comprarme mi parte?
Puedes ejercitar la acción de división de cosa común. Desde abril de 2025 hay que intentar antes una negociación o mediación. Si no hay acuerdo, el juzgado ordenará la venta del inmueble en pública subasta y el precio se repartirá según las cuotas.
¿Se puede extinguir el condominio de la vivienda familiar si el uso se atribuyó a mi ex y a los hijos?
Sí. La atribución del uso no impide la división, pero quien compre la vivienda deberá respetar ese derecho de uso durante el tiempo fijado en la sentencia, lo que suele reducir el precio.
¿La extinción de condominio me libera de la hipoteca?
No por sí sola. Para que el copropietario que sale deje de responder del préstamo, el banco debe aceptar su liberación mediante una novación de la hipoteca.
¿Qué tribunal es competente si mi ex vive en otro país o la vivienda está en el extranjero?
Entre excónyuges, según la sentencia del TJUE Duftošek (C-300/25, de 24 de septiembre de 2026), se aplica el Reglamento (UE) 2016/1103: en principio, los tribunales de la residencia habitual común de los cónyuges. Entre copropietarios que no son cónyuges, la división de un inmueble situado en la UE corresponde a los tribunales del lugar del inmueble.
Juan Manuel Calderón Godoy, abogado (ICAS nº 7.291). Artículo informativo y general, actualizado a 27 de octubre de 2026; no sustituye el estudio individual de cada caso.