Perder la casa es el principal miedo de quien no puede pagar sus deudas, y muchas personas descartan la Segunda Oportunidad pensando que obliga a venderla. No es así. La reforma de 2022 permite cancelar deudas sin liquidar el patrimonio, pero hay que elegir bien el camino y preparar el expediente con cuidado. Estas son las claves.
1. Elige desde el principio la exoneración con plan de pagos
La ley ofrece dos vías: la exoneración con liquidación, en la que se venden los bienes y después se cancelan las deudas, y la exoneración con plan de pagos, en la que conservas tus bienes y te comprometes a pagar una parte de tus deudas durante un tiempo. Solo la segunda permite mantener la vivienda.
- El plan dura 3 años con carácter general y 5 años cuando no se vende la vivienda habitual del deudor (art. 497.2 TRLC).
- Al aprobarse el plan obtienes una exoneración provisional; al cumplirlo, la exoneración definitiva.
- Si tu situación empeora, puedes pasar del plan de pagos a la liquidación (art. 500 bis TRLC).
2. Diseña un plan de pagos realista y defendible
Los acreedores pueden impugnar el plan en determinados supuestos, y el hecho de que no se venda la vivienda es uno de los aspectos que más examinan. Para que el plan prospere conviene que:
- Las cuotas sean proporcionadas a tus ingresos reales y te permitan vivir con dignidad.
- Tenga en cuenta el valor de tu patrimonio, incluida la parte de la vivienda que no está hipotecada.
- Esté bien documentado: nóminas, gastos familiares, valor de la vivienda y deuda pendiente.
3. Sigue pagando la hipoteca
Las deudas con garantía real no se cancelan hasta el valor de la garantía (art. 489.1.8º TRLC). En la práctica, si quieres conservar la casa tendrás que seguir pagando la hipoteca durante el plan. Es habitual que el plan se construya precisamente alrededor de esa cuota.
¿Y si debo más de lo que vale la casa?
Si la deuda hipotecaria supera el valor de la vivienda, la parte que excede de la garantía recibe el tratamiento de un crédito ordinario dentro del plan y puede quedar exonerada al final (art. 492 bis TRLC). Por eso es importante contar con una valoración actualizada del inmueble.
4. Negocia con el banco: el Código de Buenas Prácticas
Antes o al mismo tiempo que la Segunda Oportunidad, puedes intentar reestructurar la hipoteca con tu banco. El Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012 sigue vigente y la mayoría de las entidades están adheridas. Si estás dentro del umbral de exclusión, permite pedir:
- Una reestructuración de la deuda: carencia, ampliación del plazo y reducción del interés.
- En segunda fase, una quita sobre el capital pendiente.
- Como último recurso, la dación en pago, con posibilidad de seguir viviendo en la casa en alquiler social.
El código temporal del Real Decreto-ley 19/2022, pensado para la subida de tipos de interés, ya no está vigente: terminó el 31 de diciembre de 2025, salvo para las zonas afectadas por la DANA, donde se extendió hasta el 30 de junio de 2026.
5. Si eres vulnerable: la suspensión de lanzamientos hasta 2028
Si el banco ya ha ejecutado la hipoteca, la Ley 1/2013, prorrogada por el Real Decreto-ley 1/2024, suspende hasta el 15 de mayo de 2028 el desalojo de la vivienda habitual de personas en situación de especial vulnerabilidad: por ejemplo, familias numerosas, monoparentales o con menores, personas con discapacidad o dependencia, o mayores de 60 años, siempre que se cumplan los requisitos económicos. No cancela la deuda, pero da tiempo para buscar una solución.
6. Ojo: el concurso no siempre paraliza la ejecución hipotecaria
La declaración de concurso suspende con carácter general las ejecuciones contra el deudor, pero la paralización de las ejecuciones de garantías reales se refiere a los bienes necesarios para la actividad profesional o empresarial. Una vivienda que no cumple esa función puede seguir ejecutándose. Si ya tienes una ejecución hipotecaria en marcha, no esperes: cada semana cuenta.
7. Si la vivienda es común con tu pareja
Si la casa pertenece a los dos, en gananciales o en copropiedad, hay que analizar qué deudas son comunes y cuáles privativas, y cómo afecta el concurso a los bienes comunes (art. 491 TRLC). En muchos casos conviene que ambos cónyuges soliciten la Segunda Oportunidad, incluso de forma conjunta.
8. Lo que nunca debes hacer
- Poner la casa a nombre de un familiar o venderla por debajo de su valor antes del concurso: los actos perjudiciales de los dos años anteriores pueden rescindirse, y además puede considerarse falta de buena fe.
- Ocultar bienes o ingresos: es causa de denegación y de revocación de la exoneración.
- Dejar de pagar la hipoteca para atender otras deudas sin un plan: puedes perder la vivienda antes de iniciar el procedimiento.
- Pedir nuevos préstamos para pagar los anteriores cuando ya eres insolvente: puede considerarse endeudamiento temerario.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cancelar mis deudas con la Ley de Segunda Oportunidad sin perder mi casa?
Sí. La vía para conservar la vivienda habitual es la exoneración con plan de pagos sin liquidación de bienes, que dura normalmente 5 años cuando no se vende la vivienda. Durante ese tiempo pagas a tus acreedores una parte según tus ingresos y, por lo general, sigues pagando la hipoteca.
¿Se cancela la hipoteca con la Ley de Segunda Oportunidad?
No, hasta el valor de la garantía. Las deudas con garantía real no son exonerables dentro del límite del privilegio especial (art. 489.1.8º TRLC). La parte de la hipoteca que supere el valor de la vivienda sí recibe el tratamiento de un crédito ordinario y puede quedar exonerada.
¿Puedo poner la casa a nombre de un familiar antes de pedir la segunda oportunidad?
No es recomendable. Los actos que perjudiquen a los acreedores realizados en los dos años anteriores a la declaración de concurso pueden rescindirse, y ocultar o desplazar bienes puede impedir la exoneración por falta de buena fe.
¿El concurso de acreedores paraliza la ejecución hipotecaria de mi vivienda?
Por regla general, no. La paralización de las ejecuciones de garantías reales se refiere a los bienes necesarios para la actividad profesional o empresarial. Si la ejecución ya está en marcha conviene actuar cuanto antes y valorar otras herramientas, como la suspensión de lanzamientos para familias vulnerables.
¿Hasta cuándo están suspendidos los desahucios hipotecarios de familias vulnerables?
Hasta el 15 de mayo de 2028, según la Ley 1/2013 en la redacción dada por el Real Decreto-ley 1/2024, siempre que se cumplan los requisitos de especial vulnerabilidad y umbral económico.
¿Puedo pedir un plan de pagos si me declaran en concurso sin masa?
Según la sentencia del Tribunal Supremo 1275/2026, de 22 de julio, no se puede pasar del concurso sin masa al plan de pagos. Por eso, si quieres conservar la vivienda, la estrategia debe decidirse antes de presentar la solicitud.
Juan Manuel Calderón Godoy, abogado (ICAS nº 7.291). Artículo informativo y general, actualizado a 27 de octubre de 2026; no sustituye el estudio individual de cada caso.